"이 아파트 허가만 받으면 끝 아닙니까?"
아닙니다. 토지거래허가제를 통과하고, 허가서까지 받았다고 끝일까요? 사실 더 무서운 건 "그 이후"입니다.
2025년부터 본격 시행되는 "2년 실거주 조건"을 어기면, 계약은 유효하지만 수천만 원 벌금 + 강제 이행조치가 따라옵니다.
'실거주 안 하면 어떻게 되나요?' '실제로 조사도 하나요?' '벌금이나 계약 취소도 있을 수 있나요?'
이런 궁금증을 가진 분들을 위해, 실제 사례와 함께 정확하게 정리해드립니다.
실제 실거주 위반 사례 요약
- 강남구 삼성동 사례 (2023년)
외국인 명의로 허가받고 입주하지 않음
실거주 요건 미이행으로 이행강제금 5,400만 원 부과
→ 강남구청 부동산관리과, 실제 행정처분 사례 보도자료 인용 - 과천시 전세 돌린 사례 (2022년)
허가받고 실입주 없이 전세 놓음 계약 무효 판결 + 벌금 부과
경기남부지방경찰청 부동산 특사경 단속 결과 - 허위 전입신고 사례 (2021년, 송파구)
실제 거주하지 않고 등본상 주소지만 옮김주민등록법 위반 + 형사입건
실거주 증명으로 전기, 수도, 가스 사용량 조사함
👉 실제로 위반하면 '걸리지 않겠지'가 아니라, 지자체가 조사합니다.
실거주 위반 시 처벌 수위
- 이행강제금: 최소 수백만 원 ~ 최대 1억 원까지 부과 가능
👉 관련 법령 보기: 국토교통부 고시 실거주 의무 관련 조항 - 계약 무효 소송 가능성: 매도자 매수자 간 분쟁 발생
- 형사처벌: 허위 전입, 서류 조작 시 형법 적용
- 지자체 허가 반려 기록 남음: 이후 거래 시 제한 가능
※ 근거: 국토교통부 고시 제2024-63호, 공공주택업무처리지침 제39조 등
실거주 확인 조사 방식
👉 전입신고 기준과 전기 사용 여부 등은 정부24에서도 확인할 수 있습니다:
전입신고 및 과태료 안내 정부24
- 등본상 전입 여부 + 실제 생활 흔적 조사
- 전기 수도 가스 사용량 비교 분석
- 아파트 관리실 확인, 주민 진술 참고
- 지역 내 CCTV차량 진입기록 요청 사례도 있음
👉 단순히 주소만 옮기면 끝나는 게 아닙니다.
👉 생활 흔적이 없으면 위반으로 간주됩니다.
실거주 조건 자가진단 체크리스트
✅ 아래 항목 중 하나라도 해당되면 실거주 위반으로 판단될 수 있습니다.
실제 단속 시 조사되는 핵심 포인트이니, 아래 항목을 신중히 점검해보세요.
- [ ] 계약 후 3개월 이내 전입신고를 하지 않았다
- [ ] 전기 가스 수도 사용 내역이 거의 없다
- [ ] 가족이 아닌 다른 사람이 거주 중이다
- [ ] 해당 주소에서 실제로 살지 않았고, 주소만 옮겼다
- [ ] 임대차 계약이 있어 실거주가 불가능한 상태다
위 체크리스트 중 하나라도 "아니오"라면, 위반 가능성 있습니다.
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실거주 위반 시 대응 방법
- 이미 위반한 경우, 소명서 제출 + 이행계획서 작성 필요
- 일부 지자체는 자진신고 시 과징금 경감 조치 가능
- 중개사와 협의 없이 무단 임대한 경우 민형사 소송 대응 필요
실거주 위반 소명서 예시 + 전문가 무료 상담 연결
실거주 위반 대응, 어떤 문서부터 준비해야 할지 모를 때? 여기서 무료 자료 확인하세요
정리: 실거주는 선택이 아닌 의무입니다
토지거래허가를 받았더라도, 실거주하지 않으면 허가 효력 자체가 사라질 수 있다는 점, 꼭 기억하세요.
계약서 썼다고 끝 아닙니다. 실거주 2년, 그 책임은 고스란히 본인에게 돌아옵니다.
👉[5편보러가기]내집이 허가 대상인지 5초만에 확인하는 방법
다음 글 예고
[3편] 토지거래허가 신청 절차와 준비서류 (업로드 예정)
[1편] 토지거래허가제란 무엇인가? 개념부터 핵심정리
상황이 애매하신가요? 댓글로 남겨주세요.
실거주 기준, 위반 여부, 대응 방법까지 상황 맞춤형으로 도와드립니다.